Aprenda a calcular a amortização do empréstimo imobiliário

Ter o imóvel próprio é o sonho que muitos brasileiros compartilham. Por ser um bem de valor elevado, é comum optar pelo financiamento para realizar a compra - com parcelas que cabem no orçamento e distribuídas ao longo de muitos anos. Além da condição financeira ser determinante para essa escolha, muitas pessoas levam em consideração a possibilidade de amortizar o empréstimo imobiliário no meio do caminho. É de praxe fazer esse tipo de negociação com o banco para economizar, reduzindo os juros. Após tomar essa decisão, a principal dúvida é: como fazer o cálculo?

Neste post explicaremos tudo o que você precisa saber para fazer a amortização do seu financiamento imobiliário.

Aprenda a calcular a amortizaçao do financiamento imobiliário

Surgiu aquele dinheiro extra e você quer aproveitar para adiantar as parcelas do seu financiamento imobiliário? Pois saiba que, ao amortizar a dívida, você economiza pagando menos juros ao banco! E o melhor de tudo é que fica mais próximo de quitar a sua casa própria.

A primeira etapa importante é ter o conhecimento do seu financiamento: como está o saldo devedor e o quanto você está disposto a quitar, para escolher a opção mais vantajosa.

Imagine que a parcela do seu financiamento é um bolo dividido em duas partes: uma das fatias é a principal, ela corresponde ao valor que você pegou emprestado; e a outra são os juros, taxas operacionais e encargos.

Para calcular a amortização, você só vai usar a fatia principal. É o que chamamos de saldo devedor. Quando você amortiza o saldo devedor do seu empréstimo imobiliário, na prática, está deixando de pagar os juros e encargos que estavam inseridos na parcela.

Conhecer os tipos de sistemas para o cálculo

Em qualquer financiamento, existem algumas formas possíveis para o pagamento da dívida, conhecidas como sistemas de amortização. No caso do empréstimo imobiliário, o Sistema de Amortização Constante (SAC) é a tabela mais usada atualmente. Como o próprio nome diz, o valor amortizado mês a mês é constante. No início, são pagos mais juros do que no final. Assim, com o tempo, as parcelas ficam menores.

Um exemplo: uma parcela de R$ 1 mil, na qual R$ 500 são referentes ao principal, os demais R$ 500 correspondem a juros e encargos. Na última parcela, R$ 500 corresponderão ao principal, mas uma quantia bem menor será referente aos juros e encargos.

Já na Tabela Price (TP), também conhecida como Sistema Francês, o que se mantém constante é o valor da prestação e, consequentemente, a amortização do valor principal da dívida será crescente mês a mês.

Decidir se prefere deixar o financiamento mais leve ou mais curto

Você deseja desembolsar mais parcelas de uma vez ou pagar prestações com valores menores? A melhor escolha vai depender do seu planejamento financeiro.

A primeira opção, manter o valor das parcelas e diminuir o prazo, é boa para quem não sente que as parcelas estejam pesando no bolso, pois é possível quitar o imóvel mais rápido. Já a segunda, manter o prazo e reduzir o valor das parcelas, é interessante para quem precisa ter um alívio imediato no orçamento.

Outro fator importante para avaliar é a correção monetária que o financiamento pode sofrer, pois altera o valor das prestações e do saldo devedor. Os juros são sempre definidos no ato da contratação, mas podem ou não ter um índice de correção pós-fixado.

Dependendo do tipo, como a Taxa Referencial (TR), pode ser mais vantajoso reduzir o prazo do financiamento do que o valor das parcelas na hora da amortização. Lembrando que a quantidade de parcelas, o valor dos juros e encargos são características que podem variar bastante de acordo com cada banco.

Como calcular a amortização empréstimo imobiliário

Agora que você já entendeu que o cálculo da amortização é feito sobre o valor principal (saldo devedor), vamos mostrar um exemplo detalhado usando o Sistema de Amortização Constante (SAC).

Vamos supor que temos um empréstimo de R$ 60 mil, em 5 parcelas com 5% de juros. Lembrando que o valor amortizado é constante, se repetirá todo mês.

1) Vamos montar um quadro com cinco colunas: Parcelas, Saldo devedor, Juros sobre o saldo devedor, Valor amortizado e Valor da prestação

2) Então, preenchemos cada mês com os dados correspondentes.

Agora, vamos descontar o valor da amortização sobre o saldo devedor. Temos:

Com a amortização sobre o saldo devedor, é possível ver claramente como os juros diminuem. Continue fazendo o cálculo até a última parcela.

Não deixe de procurar o seu banco para conhecer o cálculo feito por ele e, se possível, negociar o desconto da quitação. O ideal é realizar todos os cálculos e conferir as condições para antecipar as parcelas do financiamento imobiliário ou reduzir o valor das mensalidades para, então, basear sua escolha.