Se você contratou um financiamento imobiliário e está pensando em adiantar o pagamento de parcelas da dívida, vai ouvir o seu banco falar em amortização, prática aplicada nesses casos. Além de entender como funciona o sistema de amortização de um empréstimo, é importante calcular se vale a pena reduzir a dívida. Como assim? 

Você pode estar pensando: poxa, se eu estou diminuindo a minha dívida e se eu estou diminuindo o número de parcelas do meu financiamento imobiliário, como isso pode não valer a pena?

Acompanhe este artigo e confira o que você precisa saber antes de decidir amortizar a sua dívida.

O que é amortização de financiamento?

Amortizar é o mesmo que reduzir uma dívida, com pagamento parcial ou gradual. Quando se diz “amortizar uma dívida” significa antecipar parcelas do valor final que você está devendo. As regras e quanto se pode amortizar dependem do contrato acordado entre o banco e o consumidor.

Quais são as vantagens da amortização?

Vamos supor que você tenha uma dívida de R$ 5 mil, e só em juros que incidem nesse valor você paga R$ 1 mil. Acontece que esses R$ 1 mil estão comissionados aos R$ 5 mil. Quando você amortiza, ou seja, você paga um pedacinho dos R$5 mil antecipadamente, você consegue diminuir também o volume dos juros que você irá pagar. Logo, ao amortizar, você pode reduzir o valor da dívida e dos juros. 

Parece vantajoso, não?

Pois é aqui que você precisa prestar atenção, fazer as contas na ponta do lápis antes de tomar a decisão de amortizar o financiamento imobiliário. Primeiro, é importante saber o CET da operação contratada e saber quanto o seu dinheiro renderia caso você escolhesse investir esse mesmo dinheiro em vez de amortizar a dívida.

Quais são os tipos de amortização existentes?

Antes de mostrar como fazer a amortização, é preciso entender algumas características do financiamento imobiliário. No Brasil, existem dois tipos de cálculo: Tabela SAC e Price.

Diferença entre tabela SAC e Price

No Sistema de Amortização Constante (SAC) você paga parcelas mais altas no começo do financiamento e depois elas diminuem. Na tabela Price, por sua vez, as parcelas são fixas.

A tabela SAC é o sistema mais comum, pois, geralmente, o custo final do financiamento é menor. 

Como fazer a amortização?

Você pode escolher se deseja amortizar desembolsando mais parcelas de uma vez ou pagando prestações com valores menores. Aqui no blog explicamos como calcular a amortização do financiamento imobiliário.

Afinal, vale a pena amortizar a dívida?

Em resumo, o que você precisa saber antes de optar pela amortização de qualquer tipo de financiamento:

- O Custo Efetivo Total (CET) do seu financiamento, que consiste no valor da taxa de juros anual somada com outros custos, como seguro, taxa de administração, entre outros. É importante lembrar que todas essas taxas compõem o custo do financiamento, e não somente a taxa de juros, como muitas pessoas tendem a pensar. O valor do CET deve constar na fatura do empréstimo ou ser fornecida pela instituição financeira.

- Quanto o seu dinheiro renderia, se fosse aplicado para uma futura amortização com os rendimentos.

Como amortizar financiamento: passo a passo

Para ajudar a sanar a dúvida sobre valer a pena ou não amortizar um financiamento imobiliário, fizemos uma suposição comparativa entre amortizar a dívida e amortizar com rendimentos. 

Vamos supor que você comprou um imóvel de R$ 400 mil e o valor inicial de entrada é de 20%, como costuma ser nesse tipo de financiamento, ou seja, R$ 80 mil. Então, o valor emprestado do banco seria de R$ 320 mil. Vamos considerar que você ainda está devendo para o financiamento o valor de R$ 300 mil, a um Custo Efetivo Total (CET) de 7% ao ano. O período para pagar a dívida é de 24 anos (288 meses).

Valor a investir x valor a amortizar

A conta que precisa ser feita é a seguinte: os seus investimentos estão rendendo mais (ou irão render) do que o valor do CET, no período de tempo que pode ser igual ao pagamento do empréstimo ou menor (dependendo do tipo de investimento)? Se a resposta for sim, amortizar com os rendimentos pode ser mais vantajoso. 

Vamos supor que você queira amortizar R$ 20 mil agora, em vez de aplicar em investimento. Nesta suposição, com valor financiado de R$ 300 mil, CET a 7% a.a, prazo de 288 meses, você deixaria de pagar 19 parcelas, uma economia de R$ 1.119,05 em juros. Em resumo, você conseguiria tirar do valor final do financiamento pouco mais de R$21 mil, mas, de fato, economizaria R$ 1.119,05.

Agora, se optar em deixar esses mesmos R$ 20 mil em um investimento com rendimento a taxa de juros de 12% ao ano, por 8 anos, por exemplo, e resolver amortizar essas mesmas parcelas daqui a 8 anos, quando o investimento vencer, poderia amortizar 33 parcelas, evitando pouco mais de R$ 3 mil em juros e obtendo um aproveitamento de cerca de R$ 38 mil. 

Seguindo a tabela SAC, o total do financiamento sairia por mais de R$ 545 mil. Nesta suposição, se investir, cairia para R$ 507 mil.

É importante consultar o seu banco para conhecer o tipo de cálculo e tentar negociar um desconto na amortização. Analise as possibilidades de rendimento da quantia que pretende usar para quitar parte da dívida e as condições para antecipar as parcelas do financiamento imobiliário.