Tudo sobre portabilidade de financiamento imobiliário

Com a queda na taxa básica Selic, as principais instituições financeiras vieram recentemente anunciando ofertas de crédito a juros mais baixos. De fato, a redução da Selic permitiu que ocorresse um barateamento nas linhas de empréstimos, pois é com base nessa taxa e fatores como prazo do financiamento, risco de crédito e custo de captação próprio no médio e longo prazo que os bancos calculam os juros que serão cobrados de seus clientes.

O momento é oportuno para quem pretende comprar a casa própria e para quem já tem um financiamento imobiliário contratado. Neste último caso, existe uma chance de aproveitar os juros mais baixos por meio da portabilidade. Se o seu empréstimo atual está pesando no bolso, essa pode ser uma maneira de economizar e obter melhores condições.

Para saber se vale a pena trocar de banco, é preciso seguir alguns passos e ficar atento a algumas informações. Confira neste post tudo que você precisa saber sobre a portabilidade de financiamento imobiliário.

Saber os dados do seu empréstimo

A portabilidade de crédito, tanto do imobiliário quanto de outras modalidades, é a transferência de uma operação, a pedido do cliente, de uma instituição financeira para outra. 
Antes de optar pela transferência da dívida, você deve conhecer todos os custos envolvidos no seu atual contrato. 

Muitas pessoas acreditam que o custo se resume à taxa de juros, quando na verdade existe um pacote de custos que faz parte do financiamento. Estamos falando do Custo Efetivo Total (CET).

O valor de um financiamento é composto por:

- O valor que você pegou emprestado;

- Percentual de taxa de juros;

- Taxa de administração;

- Seguro de vida;

- Seguro do imóvel.

Como obter todos esses valores? Basta entrar em contato com o seu banco e solicitar o CET do seu empréstimo. Nenhuma instituição pode negar essas informações e tem como obrigação fornecê-las com clareza. Se houver resistência, o Código de Defesa do Consumidor garante que "todo consumidor que adquire um produto financeiro tem o direito de transferir a dívida de uma instituição financeira para outra". 

Você deve solicitar também a cópia do contrato atual, o saldo devedor atualizado e a data do último vencimento da operação.

Faça simulação em vários bancos

Agora que você conhece todos os custos que envolvem o seu financiamento, está preparado para o segundo passo: fazer simulações em outras instituições, comparando o Custo Efetivo Total. 
Imagine ter um cliente fiel com um longo financiamento de 20, 30, 35 anos? É o tipo de relacionamento que brilha os olhos das instituições financeiras. Entretanto, como toda operação de crédito, existem os riscos que serão avaliados, mesmo que você já tenha um financiamento aprovado em outra instituição. 

Vamos supor que a sua situação financeira de hoje é diferente da época quando contratou o empréstimo. Se você está em uma condição pior agora, provavelmente sua análise de crédito será pior também. Isso pode ser um empecilho.

A portabilidade não é somente sobre a migração de dívida. Mesmo que você já tenha passado por uma avaliação anterior para conseguir o empréstimo, as instituições levam em consideração a sua situação financeira atual, além de outros documentos padrões, assim como os relacionados ao imóvel que está sendo financiado. 

Tenha consciência que nenhum banco é obrigado por lei a conceder empréstimo. Então, entre em contato com o objetivo de estabelecer um relacionamento e esteja pronto para ter uma boa conversa. Mostre o seu potencial como cliente, pois toda instituição deseja aqueles que têm um bom histórico.

Qual seria a taxa mais vantajosa?

Como você sabe, o financiamento imobiliário pode durar muitos anos para ser quitado. O que você faria se recebesse uma proposta de redução dos juros de 9,5% ao ano para 9,2%? Mesmo que pareça uma diferença pequena, lá no final a economia será grande. Qualquer 0,1% ao ano em um longo financiamento faz diferença!

O que o novo banco contratado pode exigir?

Para realizar a portabilidade, nenhuma instituição financeira pode exigir alterações nas condições do financiamento anterior - o número de parcelas e o tipo de amortização devem ser os mesmos, a não ser que você queira mudar.  Sua única condição é ter uma conta corrente no novo banco para o débito das prestações. 

Dependendo do banco escolhido, a taxa de juros diferenciada pode ser condicionada à contratação de serviços pelo nível de relacionamento, por isso fique atento.

Custos que envolvem a portabilidade

Uma coisa importante que deve ser levada em consideração são os custos da mudança de banco. Antes de fechar o negócio, a instituição faz uma avaliação do imóvel, que geralmente fica em torno de R$ 3 mil a R$ 3,5 mil. Além disso, ela pode cobrar uma taxa para a abertura de crédito ou elaboração de cadastro.

Há também os custos de transferência do imóvel, que variam de cartório para cartório. 

Uma dica é tentar negociar com o seu banco de origem para cobrir a oferta. Coloque no papel o ganho que você terá com as novas condições considerando os custos.

Ao receber a solicitação de portabilidade, o seu banco terá no máximo cinco dias úteis para fazer uma contraproposta. 

Como funciona a portabilidade

O pedido da portabilidade do financiamento imobiliário será feito pela nova instituição financeira contratada. Você não precisa se preocupar, pois ela será responsável pela quitação do contrato original. 

É importante destacar que o seu banco não pode negar o pedido de portabilidade. Caso haja recusa, o Banco Central orienta a procurar a instituição que você iria migrar para se informar sobre os motivos da não efetivação da portabilidade. 

Se os motivos não foram justificáveis, o próximo passo é entrar em contato com o Serviço de Atendimento ao Consumidor (SAC) ou com a Ouvidoria da instituição financeira original. Se a situação não for resolvida, você pode registrar reclamação no Banco Central.