Você sabia que existe um tipo de empréstimo que coloca o seu imóvel como garantia? Esse processo é conhecido como refinanciamento imobiliário.

Ao contrário do que pode parecer, refinanciamento de imóvel não tem a ver com uma nova contratação de financiamento para pagar o mesmo imóvel. Pode até ser usado para essa finalidade, mas não necessariamente. Explicamos.

Enquanto no financiamento você tem um valor de entrada na compra de um bem específico, e um valor restante que se torna uma dívida acrescida de juros, no refinanciamento você consegue a liberação do valor e pode usar o dinheiro do jeito que você quiser. 

Ou seja: pode usar para comprar um bem ou mesmo pagar outra dívida, até mesmo as parcelas de um financiamento, como as do imóvel. Mas, nesse caso especificamente, há regras.

Entenda como funciona e quais as vantagens do refinanciamento imobiliário.

O que é refinanciamento imobiliário?

O refinanciamento imobiliário nada mais é do que uma modalidade que condiciona o empréstimo a uma garantia. É como se a instituição financeira dissesse “eu empresto essa quantia de dinheiro que você precisa, mas com uma condição: que você coloque o seu imóvel como garantia da quitação dessa dívida”.

Por isso, esse tipo de empréstimo leva esse nome. Então, quem deseja pegar um dinheiro emprestado pode alienar um apartamento ou uma casa, por exemplo, como garantia até o pagamento total dessa dívida. 

Quais as vantagens do refinanciamento imobiliário?

Ao contratar o refinanciamento imobiliário, o proprietário corre o risco de perder o imóvel no espaço de tempo que ele tem para o pagamento da dívida, caso não cumpra com o contrato. Para o banco, isso significa um risco menor de operação, pois ele tem uma garantia de alto valor. Outro ponto é que a taxa de inadimplência dessa modalidade de empréstimo costuma ser baixa, o que reflete diretamente nos juros.

A principal vantagem é obter taxas mais baixas em comparação ao empréstimo pessoal. É importante pesquisar e fazer simulações em mais de um banco para tomar essa decisão consciente. Afinal, alienação de um imóvel deve ser feita com planejamento e segurança financeira.

Quais imóveis podem ser refinanciados?

Na teoria, diversos tipos de imóveis podem ser refinanciados, como apartamentos e casas residenciais, salas e prédios comerciais e terrenos, mas as regras de contratação variam de banco para banco. É necessário consultar as instituições financeiras de seu interesse para entender quais imóveis aceitam como garantia.

É possível refinanciar um imóvel financiado?

Vamos imaginar que você tenha um imóvel financiado e quer pagar as parcelas restantes de uma vez. É possível contratar um novo empréstimo para quitar o que resta dessa dívida? Sim, é possível contratar um refinanciamento colocando esse mesmo imóvel como garantia. Porém, nesse caso, existem regras. 

De acordo com a Serasa, você só poderá aderir ao refinanciamento se tiver 70% do imóvel quitado. Assim, terá até 60% do valor dele em crédito.

Por ser uma modalidade que não atrela o crédito à sua finalidade, o refinanciamento pode ser uma boa opção para pagar as parcelas de uma dívida imobiliária desde que os juros sejam mais baixos do que o financiamento atual. 

Outra vantagem é o prazo de pagamento facilitado. Enquanto no empréstimo pessoal as parcelas costumam ser de poucos anos, no refinanciamento pode chegar a 20 anos.  

Como funciona um refinanciamento imobiliário?

O refinanciamento imobiliário pode ser chamado também de empréstimo com garantia de imóvel, alienação fiduciária ou Home Equity. Nesse modelo de contratação, a instituição financeira passa a deter a propriedade do imóvel no ato da contratação do crédito até que o saldo devedor seja extinto.

É diferente da hipoteca, pois, nesse caso, o imóvel continua sob a propriedade e no nome de quem contratou o empréstimo.

Refinanciamento x crédito pessoal

Existem algumas diferenças entre o refinanciamento imobiliário e o crédito pessoal. A primeira delas é sobre a garantia, que não é necessária no caso do crédito pessoal. Outra diferença é a taxa de juros. Por ser uma modalidade que exige uma garantia de alto valor, o refinanciamento tende a ter taxas de juros mais baixas do que o crédito pessoal. 

Por outro lado, o processo de liberação do dinheiro contratado por meio de um refinanciamento tende a ser mais longo, pois é necessário fazer uma avaliação do imóvel alienado.

Hipoteca x refinanciamento

A principal diferença está no contrato estabelecido. No caso do refinanciamento é feito um contrato de alienação fiduciária, isso significa que, caso você deixe de pagar as parcelas do empréstimo, o banco pode tomar o seu imóvel como garantia de um jeito mais rápido. A alienação fiduciária torna o banco dono indireto do imóvel na assinatura do contrato.

Na hipoteca o processo é mais demorado. Caso a instituição financeira sofra inadimplência, ela precisa acionar a justiça para que o imóvel passe a ser de sua propriedade. Até mesmo por isso, aqui no Brasil, é mais incomum esse tipo de modalidade. A alienação fiduciária é aplicada na maioria dos casos.