Saldo devedor: o que é e como calculá-lo?

Surgiu aquele dinheiro extra e você quer aproveitar para quitar as parcelas do seu financiamento imobiliário? Pois saiba que, ao adiantar o pagamento da dívida, você economiza pagando menos juros ao banco!

Para isso, é importante saber como está o saldo devedor.

O que é saldo devedor?

O saldo devedor nada mais é do que o valor que falta ser pago de um financiamento - que pode ser empréstimo imobiliário, dívida com cartão de crédito, cheque especial, entre outros.  Ao longo do tempo, os juros fazem esse saldo devedor crescer, enquanto as amortizações pagas pelo devedor fazem o saldo devedor diminuir. 

Como saber o saldo devedor?

Ao contratar um financiamento imobiliário, o tomador do crédito precisa pagar de volta esse valor ao banco, diluído em parcelas. No entanto, além do valor que foi emprestado, terá que pagar juros conforme taxa contratada, custos adicionais da operação e correção monetária. É assim que funcionam as parcelas de um financiamento.

Com o tempo, é possível visualizar o montante que foi quitado e o que resta pagar consultando a própria instituição financeira. Ela poderá informar o valor exato do saldo devedor, considerando o valor fixo das parcelas, cobranças de juros e encargos.

Como é calculado o saldo devedor?

O financiamento imobiliário é visto como uma das principais formas de realizar o sonho da casa própria. Entretanto, por ser uma dívida de longo prazo, é muito comum as pessoas se basearem apenas nas prestações e entrarem no modo “automático” do processo, esquecendo de acompanhar informações importantes, como o saldo devedor.

Como vimos, o saldo devedor não é composto somente da soma das parcelas a serem pagas. Várias taxas e alíquotas também fazem parte de cada prestação, por isso, é importante acompanhar o andamento da operação de crédito.

Para calcular o saldo devedor do financiamento imobiliário é preciso entender que cada sistema de amortização possui um tipo de cálculo diferente. De uma maneira geral, funcionam assim:

Parcela mensal = Amortização + Juros

Tendo conhecimento desse montante, é possível planejar melhor as finanças para negociar o pagamento integral ou optar por amortizar (reduzir) a dívida.

Como funciona amortização do financiamento imobiliário

Imagine que a parcela do financiamento é um bolo dividido em duas partes: uma das fatias é a principal que corresponde ao valor da parcela em relação ao que você pegou emprestado e a outra corresponde aos juros calculados sobre o saldo devedor do empréstimo.

Para calcular a amortização, você só vai usar a fatia principal. Quando você amortiza o saldo devedor do seu empréstimo imobiliário, na prática, você reduz o valor financiado e consequentemente o total de juros pago uma vez que este incide sobre o saldo devedor.

Sistemas de amortização

Em qualquer financiamento, existem algumas formas possíveis para o pagamento da dívida, conhecidas como sistemas de amortização. 

No caso do empréstimo imobiliário, o Sistema de Amortização Constante (SAC) é a tabela mais usada atualmente. Como o próprio nome diz, o valor amortizado mês a mês é constante. 

Neste sistema, o valor das prestações é decrescente - no início são pagos mais juros do que no final, o que faz com que a parcela de amortização do saldo seja maior, reduzindo o saldo devedor mais rapidamente e consequentemente as parcelas finais ficam menores. 

Exemplo: uma parcela de R$ 1 mil, na qual R$ 500 são referentes ao principal, os demais R$ 500 correspondem a juros e encargos. Na última parcela, R$ 500 corresponderão ao principal, mas uma quantia bem menor será referente aos juros e encargos.

Já na Tabela Price (TP), também conhecida como Sistema Francês, o que se mantém constante é o valor da prestação e, consequentemente, a amortização do valor principal da dívida será crescente mês a mês.

Existem também outros dois sistemas de amortização menos utilizados: o Sistema Americano e Sistema de Pagamento Único.

Cada um deles utiliza de um formato próprio para quitar o saldo devedor e cobrar os juros. Portanto, saber qual tipo de sistema de amortização é utilizado em seu financiamento é essencial para entender se vale ou não antecipar ou quitar esse saldo.

Opção para diminuir os juros do saldo devedor

Se o empréstimo atual está pesando no bolso, a portabilidade de crédito - transferência de uma operação, a pedido do cliente, de uma instituição financeira para outra - pode ser uma maneira de economizar e obter taxa de juros mais atrativa. 

Para realizar a portabilidade, as condições do financiamento anterior devem ser as mesmas,  o número de parcelas e o tipo de amortização, a não ser que o cliente queira mudar. 

Um fator importante que deve ser levado em consideração são os custos da mudança de banco. Antes de fechar o negócio, a instituição faz uma avaliação do imóvel que, geralmente,  fica em torno de R$ 3 mil a R$ 3,5 mil. Além disso, ela pode cobrar uma taxa para a abertura de crédito ou elaboração de cadastro.

Há também os custos de transferência do imóvel, que variam de cartório para cartório. 

Uma dica é tentar negociar com o banco de origem para cobrir a oferta. Coloque no papel o custo x benefício que você terá com as novas condições.