Em meados de 1964, o Brasil passou a ter o financiamento imobiliário regulamentado com a criação do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). A possibilidade de adquirir um imóvel foi ampliada e o crédito passou a ser uma alternativa mais viável para a realização do sonho da casa própria.

Hoje, quase 60 anos depois, o cenário do mercado imobiliário evoluiu e cresceu para atender às necessidades da sociedade, e permanece como uma modalidade importante não só para a economia, mas como instrumento de mudança de vida para muitas pessoas.

Quem pensa em comprar um apartamento financiado, geralmente, começa a buscar informações e acaba encontrando pelo caminho muitos detalhes que precisam de atenção. 

Afinal, quando falamos em adquirir um imóvel, é um assunto que exige uma dose de conhecimento e paciência para lidar com todas as peculiaridades que esse tipo de contratação possui, além do planejamento financeiro.

Uma das principais questões é a taxa de juros do financiamento imobiliário. Ao recorrer a um banco, é comum que o comprador queira saber esse percentual. Mas, antes de ir atrás dessa informação, é importante entender o que são e quais são essas taxas.

O que é a taxa de juros de financiamento imobiliário?

Você já deve ter reparado que, nas propagandas de financiamento imobiliário, as instituições financeiras costumam destacar a taxa de juros. Isso porque esse percentual representa os juros que o banco irá cobrar para liberar o crédito.
Para calcular essa taxa, a instituição considera o valor total do empréstimo e a quantidade de parcelas. Os juros são aplicados em cima de cada uma das parcelas.

Por que temos que pagar taxas de financiamento imobiliário?

Em resumo, um financiamento é como um “aluguel” de dinheiro: você irá pegar e deve pagar ao banco por usá-lo. A taxa de juros do crédito imobiliário funciona justamente como uma cobrança por esse aluguel, por ter emprestado um dinheiro a você. 

Quais são os tipos de juros de financiamento imobiliário?

Nos contratos de empréstimos, investimentos e financiamentos são aplicadas as taxas de juros "nominal", "real" e "efetiva". A primeira representa os juros pagos numa dívida, seria o que os bancos cobram de um financiamento imobiliário. Já a taxa real é a taxa nominal corrigida pela inflação. A efetiva é a taxa nominal com capitalização.

Temos um artigo completo sobre taxa nominal e efetiva.   

Existem outras taxas, tarifas e encargos em um financiamento imobiliário?

Quando o assunto é financiamento imobiliário, a taxa de juros é um indicador importante, mas o mais importante é verificar o CET. Por quê?

Além da taxa de juros de financiamento imobiliário, existem outras taxas, encargos e tarifas que você deve observar no contrato de compra e venda do imóvel. Quando você só olha para a taxa, você deixa de considerar as outras existentes na contratação do crédito.

A sigla CET significa “Custo Efetivo Total (CET)” e unifica todos os encargos, as taxas e as tarifas envolvidas na contratação. Agora ficou claro a sua importância, não é?

Aqui estão alguns exemplos que você pode ver no CET:
- Taxa de juros no contrato;
- Tributos, como o IOF (Imposto sobre Operação Financeira);
- Seguros;
- Tarifas: TAC (Tarifa de Abertura de Cadastro); Tarifa para avaliação, reavaliação e substituição de bens que foram dados como garantia; Tarifa mensal de administração de contrato; e Tarifa de análise de proposta de apólice de seguro habitacional individual. Segundo o Banco Central (BC), essas são as tarifas que o banco pode cobrar;
- Juros de obra;
- Entre outros.

Vale lembrar que o CET varia de banco para banco, pois não existem um padrão de encargos ou limites estabelecidos pelo BC.

Qual a diferença entre taxa de juros e CET?

Trocando em miúdos para que não haja dúvidas, a taxa de juros de um financiamento imobiliário é apenas uma parte do pacote do CET. 

Qual é a taxa média de juros cobrada pelos bancos?

A taxa de juros de financiamento imobiliário acompanha os índices da economia, que variam com a taxa Selic. Como ela é variável e mantida do início ao fim do financiamento, é fundamental conhecê-la antes de assumir um empréstimo. 

Como é calculado o valor das prestações?

Em geral, a prestação é calculada de acordo com as parcelas de amortização, os juros e os acessórios (seguros e taxas de administração). Para entender como funcionam as parcelas, é preciso conhecer os tipos de sistema de amortização, SAC e Tabela Price.

No Sistema de Amortização Constante (SAC), como o próprio nome já diz, as prestações são decrescentes, ou seja, conforme a dívida vai sendo paga, o valor da prestação diminui, pois os juros são calculados sobre o saldo devedor. Nesse caso, a taxa de amortização permanece fixa, enquanto os juros diminuem.

Já no Sistema Tabela Price, que também é conhecido como Sistema Francês de Amortização (SFA), as prestações são fixas, com juros decrescentes e amortizações crescentes. Dessa forma, durante as primeiras prestações, a maior parte da parcela refere-se ao pagamento dos juros. Conforme o tempo passa, os juros diminuem, visto que sempre são cobrados sobre o valor que ainda se deve ao banco. Como o saldo devedor diminui a cada mês, os juros cobrados também vão, assim, diminuindo. Então, o valor da amortização aumenta a cada mês.

Como se preparar para pagar as taxas de juros?

Como você viu, ter um bom planejamento financeiro é fundamental para concretizar os seus objetivos, como a compra de um imóvel.